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【大河財(cái)立方】產(chǎn)融結(jié)合投行,河南資產(chǎn)助力周口萬(wàn)裕達(dá)問(wèn)題樓盤“涅槃重生”

2022-01-12

  【大河報(bào)·大河財(cái)立方】(記者 丁倩)歷經(jīng)兩年多的施工停滯,周口核心地段的高檔商業(yè)圈域,在2022年伊始迎來(lái)重要時(shí)刻。

  1月8日,周口東新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主體工程封頂盛典在周口市隆重舉行,這項(xiàng)曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的問(wèn)題工程終于實(shí)現(xiàn)“涅槃重生”,標(biāo)志著項(xiàng)目建設(shè)和整體盤活取得突破性進(jìn)展,并為下一步順利開(kāi)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),該項(xiàng)目成為河南省問(wèn)題樓盤化解的又一典型案例。

因資金鏈斷裂,周口30億元重點(diǎn)項(xiàng)目陷入爛尾

  近年來(lái),受行業(yè)形勢(shì)變化等多重因素影響,問(wèn)題樓盤成為擺在各方面前亟待解決的難題。

  周口東新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(原名文昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng))就是典型案例之一,但其為何會(huì)因資金鏈斷裂而成為陷入爛尾的大型問(wèn)題樓盤?時(shí)間還需追溯到2017年。

  據(jù)悉,2017年11月,萬(wàn)裕達(dá)綜合體項(xiàng)目作為周口市重點(diǎn)項(xiàng)目之一,由河北天香控股集團(tuán)與周口市招商局簽訂協(xié)議,成立周口市萬(wàn)裕達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,旨在將項(xiàng)目打造成周口首座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——周口市文昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(后更名為周口東新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng))商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

  該項(xiàng)目計(jì)劃占地240畝,總投資30億元,總建筑面積70萬(wàn)平方米,業(yè)態(tài)涵蓋大型購(gòu)物中心、城市商業(yè)街、寫(xiě)字樓、公寓及高端住宅等類型,是周口市2018年重點(diǎn)項(xiàng)目工程之一。

  2018年,該項(xiàng)目正式啟動(dòng),并迅速實(shí)現(xiàn)拿地開(kāi)盤,商鋪、住宅等產(chǎn)品銷售火爆。

  然而,好景不長(zhǎng)。2019年10月以來(lái),因股東方抽資等原因,周口東新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目資金鏈斷裂,項(xiàng)目施工停滯無(wú)法交付,成為問(wèn)題樓盤。

  問(wèn)題樓盤化解,資金問(wèn)題是關(guān)鍵。據(jù)了解,項(xiàng)目停工以來(lái),周口市相關(guān)部門、項(xiàng)目債權(quán)人等多次與原股東溝通資金問(wèn)題解決方案,并通過(guò)各種渠道向多家地方資產(chǎn)管理公司尋求幫助,但均未取得實(shí)際進(jìn)展。

借力產(chǎn)融結(jié)合投行模式,河南資產(chǎn)引入資金重啟項(xiàng)目建設(shè)

  2020年5月,河南資產(chǎn)正式介入周口萬(wàn)裕達(dá)問(wèn)題樓盤化解工作,事態(tài)發(fā)展迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

  歷經(jīng)多方盡調(diào)和多輪談判協(xié)商,河南資產(chǎn)根據(jù)形勢(shì)發(fā)展不斷調(diào)整優(yōu)化盤活思路,最終形成與產(chǎn)業(yè)方建業(yè)集團(tuán)、政府方周口城投和原債權(quán)人河北資產(chǎn)發(fā)揮各自資源稟賦聯(lián)合投資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的盤活方案,通過(guò)設(shè)立兩級(jí)合伙企業(yè)重整債權(quán)和重構(gòu)資產(chǎn),最終于2021年6月末實(shí)現(xiàn)4億元盤活資金的注入,破解了項(xiàng)目資金的難題。

  據(jù)悉,盤活資金到位后,河南資產(chǎn)通過(guò)牽頭設(shè)立盤活主體,深度綁定參與各方利益,同時(shí)引入先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn),重新擬定項(xiàng)目公司管理制度和考核制度,實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目建設(shè)工程的有序復(fù)工,有望于2022年年末實(shí)現(xiàn)首批交房。

  河南資產(chǎn)關(guān)于該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴記者,項(xiàng)目的市場(chǎng)口碑逐漸修復(fù),目前已恢復(fù)正常銷售,主體工程也已經(jīng)封頂,并將于2023年初開(kāi)業(yè),項(xiàng)目盤活取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

  “周口東新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的重啟,是河南資產(chǎn)采用產(chǎn)融結(jié)合、重整重構(gòu)的投行模式化解問(wèn)題樓盤的一個(gè)典型案例,通過(guò)整合各方資源,實(shí)現(xiàn)資金注入和項(xiàng)目重啟,在維護(hù)企業(yè)、債權(quán)人、購(gòu)房者等各方利益的同時(shí),幫助地方政府解決了社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。”上述負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。

  據(jù)悉,2021年,河南資產(chǎn)累計(jì)推進(jìn)實(shí)施鄭州東方商業(yè)廣場(chǎng)、鄭州上上國(guó)際、許昌榮成尚府等6個(gè)問(wèn)題樓盤盤活項(xiàng)目;引入產(chǎn)業(yè)投資方,聯(lián)合推動(dòng)南陽(yáng)市霞光高科再生發(fā)展,實(shí)現(xiàn)了公司首例實(shí)體企業(yè)破產(chǎn)重整業(yè)務(wù)的落地。

借力產(chǎn)融結(jié)合,地方AMC有望在問(wèn)題資產(chǎn)化解中發(fā)揮更大作用

  眾人拾柴火焰高,這句諺語(yǔ)形容問(wèn)題樓盤的化解,或許再恰當(dāng)不過(guò)。

  “問(wèn)題樓盤化解是一個(gè)綜合復(fù)雜的工程,化解過(guò)程中涉及企業(yè)、股東、政府、債權(quán)人、投資人等多方利益的深度調(diào)整?!睋?jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士介紹,問(wèn)題樓盤的溝通協(xié)調(diào)難度非常大、資金資本投入多、推進(jìn)實(shí)施周期也長(zhǎng),并且需要專業(yè)的不良資產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)聯(lián)手,通過(guò)產(chǎn)融結(jié)合方式方能取得成功。

  值得關(guān)注的是,地方AMC收購(gòu)的債權(quán)中,有相當(dāng)一部分涉及土地或房產(chǎn)抵押,因此房地產(chǎn)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)與地方AMC高度契合。以河南資產(chǎn)為代表的地方AMC,因?yàn)榧婢邔俚氐牡鼐?、人緣?yōu)勢(shì),以及專業(yè)化的不良資產(chǎn)重組能力,正在成為問(wèn)題樓盤化解過(guò)程中的核心力量。

  近年來(lái),隨著房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)變動(dòng),借力地方AMC通過(guò)不良資產(chǎn)渠道獲取土地或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源,成為龍頭房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的重要途徑。

  房地產(chǎn)企業(yè)和地方AMC的合作,可以說(shuō)是雙贏。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),可以借助地方AMC處理房地產(chǎn)不良資產(chǎn)背后復(fù)雜的信貸問(wèn)題,獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源。對(duì)地方AMC來(lái)說(shuō),可以借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力盤活不良資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值退出。

  據(jù)地方AMC一從業(yè)人士表示,地方AMC在紓困業(yè)務(wù)中涉及的地產(chǎn)重組機(jī)會(huì),主要包括債務(wù)重組、共益?zhèn)鶛?quán)投資、并購(gòu)問(wèn)題地產(chǎn)企業(yè)或資產(chǎn)、與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升價(jià)值、參與城市更新并購(gòu)、對(duì)工業(yè)用地等土地進(jìn)行變性等方面。通過(guò)充分靈活運(yùn)用地方AMC特有的手段與工具進(jìn)行紓困,尋求紓困業(yè)務(wù)中的地產(chǎn)重組機(jī)會(huì),既能很好地拓展地方AMC的業(yè)務(wù)線,又符合地方AMC的使命。

  不難發(fā)現(xiàn),地方AMC在資源整合方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì),有望在問(wèn)題企業(yè)紓困、問(wèn)題資產(chǎn)盤活等方面發(fā)揮更大作用。據(jù)了解,河南資產(chǎn)成立4年多以來(lái),充分發(fā)揮其資源整合優(yōu)勢(shì),通過(guò)債務(wù)重組、破產(chǎn)重整、引入戰(zhàn)投等模式,已累計(jì)幫助10余家上市企業(yè)修復(fù)價(jià)值、紓困轉(zhuǎn)型,累計(jì)盤活化解10余個(gè)問(wèn)題樓盤。

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